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Hauskauf: Immobilienerwerb in Neuseeland wird schwieriger

Home for Sale

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Der Immobilienmarkt im Land steht Kopf, besonders in der Millionenmetropole Auckland. Die New Zealand Reserve Bank (neuseeländische Zentralbank) verschärft derzeit die Auflagen an die Banken für die Herausgabe von Krediten. Viele Banken haben bereits auf das Dilemma reagiert. Wer bei dieser Misere, negative Auswirkungen zu spüren bekommt, erklärt der Neuseeland-Experte und langjährige Einwanderungsberater Peter Hahn.

In Neuseeland ein Haus zu kaufen, war bislang auch für interessierte Ausländer keine Schwierigkeit. Solange man das entsprechende Geld mitbrachte, sich eine Steuernummer besorgte und ein Bankkonto im Land eröffnete, bekam man sogar als Ausländer häufig von neuseeländischen Banken ein Darlehen, um die Immobilie zu finanzieren. Ob Grundstück, Investmentobjekt oder Eigenheim, beim Kauf vom sogenannten ‚Real Estate’ war Neuseeland offen – auch wenn der Käufer kein permanentes Bleiberecht im Land hatte, sondern nur Besucher oder temporärer Visabesitzer war.

Hauspreise steigen auch in Wellington

Hauspreise steigen auch in Wellington

Der unkomplizierte Kauf eines Hauses in Neuseeland für Ausländer, scheint sich derzeit jedoch zu verschlechtern. „Unsere Erfahrungswerte zeigen, dass es für bestimmte Personen derzeit immer schwieriger wird, in Neuseeland in eine Immobilie zu investieren oder einfach ein Haus zu kaufen“, berichtet auch Peter Hahn. „Oft scheitert es nun schon daran, als Ausländer in Neuseeland ein Bankkonto zu eröffnen. Einige Banken beharren auf einen Wohnsitz im Inland, andere möchten ein langfristiges temporäres Visum sehen, nicht nur das Standard-Touristenvisum.“ ANZ, Westpac, ASB, Kiwibank, BNZ, TSB, Cooperative Bank – die Liste der neuseeländischen Finanzinstitute ist lang und jeder scheint derzeit seine eigenen Regeln aufzustellen. „Viele Regulierungen liegen im Ermessen der Banken, die wiederum der Reserve Bank verpflichtet sind. So stellt sich häufig eine Art ‚vorauseilende Gehorsamkeit’ ein, besonders, wenn es um die Vergabe von Krediten an Ausländer geht.

In den Medien und in der Öffentlichkeit werden die für viele unerschwinglichen Hauspreise stark kritisiert. Der Vorwurf: Die Hauspreise seien zu hoch, ausländische Investoren würden die Immobilienpreise zusätzlich in die Höhe treiben. Dass es dabei gar keine eindeutigen Zahlen oder eine Entscheidung zwischen aus- und inländischen Investoren gibt, fällt bei dieser angeheizten Debatte meist unter den Tisch“, berichtet der Neuseeland-Experte aus der Praxis. Die Politik scheint überfordert und die Reserve Bank hat nur ein begrenztes Repertoire, um auf die Hauspreiskrise zu reagieren.

Mögliche Änderungen für ausländische Hauskäufer

 

Die Reserve Bank kann aber den in Neuseeland ansässigen Banken vorschreiben, unter welchen Voraussetzungen Immobiliendarlehen vergeben werden dürfen. Ab 1. Oktober 2016 gelten verschärfte Richtlinien bei der Vergabe von Darlehn an Ausländer. Die einzelnen Banken setzen die Regulierungen jedoch oft unterschiedlich um. Einige Institute vergeben beispielsweise gar keine Hauskredite mehr an sogenannte ‚overseas investors’, wenn diese beispielsweise Grundstücke kaufen wollen. Andere verlangen einen Wohnsitz im Inland und ein regelmäßiges Einkommen, das zum Großteil in Neuseeland generiert wird. „Einige Banken erhöhen jetzt auch den Eigenanteil, der eingebracht werden muss. Wo früher zum Teil keine Anzahlung für die Kreditvergabe nötig war, werden jetzt beispielsweise 30-40 % des Hauswertes als sogenanntes ‚downpayment’ oder ‚deposit’ verlangt“, erläutert Peter Hahn seine Erfahrungen. „Dabei spielt häufig eine Rolle, auf welchen Wert die Bank die Immobilie schätzt. Denn das ist nicht zwangsläufig der Kaufpreis. Viele Häuser werden heute weit über ihrem Wert verkauft. Es ist also Interpretationssache, wie der Wert des Hauses gemessen wird. Deshalb können entsprechende Wertgutachten gefordert werden.“ Die große Angst der Kreditinstitute, wie auch der Reserve Bank ist: Sollte es eine Wirtschaftskrise geben und die Hauspreise in den Keller fallen, könnte der Wert des Darlehens dann am Ende höher liegen, als die Immobilie noch wert ist.

Detailliertere Hinweise zu den Richtlinien gibt es hier auf der Seite der Reserve Bank New Zealand.

Auswirkungen auf Investoren und Einwanderer

 

Für alle, die mit einem Residence Visa in Neuseeland leben, gelten beim Immobilienkauf nach wie vor die gleichen Bestimmungen wie für Kiwis – solange sie ein Bankkonto und einen Wohnsitz im Land haben, sowie ihren Unterhalt in Neuseeland verdienen. Entsprechend ihrer persönlichen Umstände bekommen sie dann bei rund 30 % Anzahlung einen Kredit für ein Haus, in dem sie dann auch selbst leben werden.

„Diese Regelung sieht jedoch schon wieder anders aus, wenn die Permanent Residents beispielsweise derzeit im Ausland leben, also kein neuseeländisches Einkommen und keine neuseeländische Adresse haben“, gibt Peter Hahn zu bedenken. Auch einige Kunden des Immigrationsanwalts, die derzeit nur mit temporären Visa in Neuseeland leben, könnten es künftig schwerer haben: „Wer ein Haus kaufen möchte aber beispielsweise nur ein einjähriges Bleiberecht hat, wie etwa über ein Studentenvisum, der könnte jetzt Schwierigkeiten bekommen, wenn er ein Haus kaufen möchte und dafür ein Darlehen benötigt. Die Bank kann sich in so einem Fall schon fragen, was dann nach dem einem Jahr passiert“, schätzt der Neuseeland-Experte die momentane Lage ein. „Für Besucher und Investoren, die überhaupt nicht in Neuseeland leben oder ein Visum besitzen, könnte es künftig wesentlich schwierig werden, sich eine Immobilie in Neuseeland zu kaufen – die scheitern in letzter Zeit manchmal sogar schon beim Versuch ein Bankkonto zu eröffnen!“

Grundsätzlich liegt die Vergabe von Krediten im Ermessen jeder einzelnen Bank. Doch derzeit geht die Risikobereitschaft der Finanzinstitute bei der Vergabe von Darlehen allmählich zurück. Wo früher jeder In- und Ausländer, beim Inländer oft sogar ohne Eigenleistung, ein Darlehen bekam, wird heute schon genauer hingesehen zu welchen Konditionen und wem man Geld für eine Immobilie leiht.

Für diejenigen, die mit einem guten Finanzpolster und mit einem Residence Visa in Neuseeland leben, stellt sich die hier geschilderte Problematik natürlich nicht.  Sie können sich Ihr Eigenheim oder auch Anlageobjekt entweder ohne Hypothek oder mit einem niedrigen und deshalb erschwinglichen Darlehen leisten. „Das ist ohnehin keine schlechte Idee, bei den im Vergleich mit Europa hohen Zinsen hier“, empfiehlt Peter Hahn.

  1. Frank Simon sagt:

    Hi,

    Um die Explosion der Grundstückspreise in der Region Auckland zu begegnen wurden schon vor einiger Zeit Regeln eingeführt, die einen höheren Eigenanteil (30-40%) in der Region Auckland notwendig machte. Insbesondere für Objekte, die vermietet werden sollten. Im Juni dieses Jahres wurden jedoch auch die Regeln ausgeweitet auf andere Regionen. Investoren sind ja auch nicht dumm. Nachdem es in Auckland zu schwierig wurde, ist man nach Wellington oder Taupo gegangen. Mit dem zu erwartenden Ergebnis: PReissteigerungen von 10-20% in 8 Monaten.

    Als Neuseelaender mit neuseelaendischen Einkommen ist aber auch jetzt noch 20% Eigenanteil normal. Mehr wird dann gefragt, wenn die Bank Probleme bei der Sicherheit sieht z.B. weil es ein „Monolith“ Home ist oder der Kaufpreis zu stark über den geschaetzten Wert liegt.

    Allerdings ist auch hier Voraussetzung, dass das Einkommen aus Neuseeländischen Quellen stammt, dies gilt selbst für Neuseeländer oder Rückkehrer aus dem Ausland die schon vorher Job und Immobilien in Neuseeland besitzt haben.

    Gehoert habe ich auch, dass weitere Regelaenderungen diskutiert werden. Aktuell wird diskutiert dies abzuändern, so das ein Darlehen maximal das drei bis fünf-fache eines Jahreseinkommens betragen darf. Dies könnte dann besonders für Kiwis bei dem an sich geringeren Durchschnittsverdienst auf die Fähigkeit auswirken ein Haus zu erwerben. Bis jetzt prüften die Banken nur, ob man nicht mehr als 40% seines Jahreseinkommens fuer die Hypthotekzahlungen aufwendet.

    Es ist also da einiges staendig Änderungen unterworfen.

    Gruss Frank

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